Certificados de Recebíveis Imobiliários, como estruturar um CRI?
Um dos investimentos de renda fixa mais interessantes que existem no mercado é o CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários. A rentabilidade e segurança do Certificado de Recebíveis Imobiliários. são duas características que mais chamam atenção do papel.
Por ser um título de renda fixa pouco explorado pelos investidores, mas com bom potencial de retornos, o Certificado de Recebíveis Imobiliários deve ser mais bem avaliado por todos os investidores. Portanto, todo conhecimento referente ao Certificado de Recebíveis Imobiliários é importante e relevante.
O que é Certificado de Recebíveis Imobiliários?
O CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) é um título que oferece um direito de crédito ao investidor. Portanto, o mesmo deverá receber uma remuneração periodicamente.
Do ponto de vista do emissor, o CRI é um instrumento de captação de recursos destinados a financiar transações do mercado imobiliário e é lastreado em créditos imobiliários.
Somente instituições específicas, denominadas securitizadoras, podem emitir o CRI.
As companhias securitizadoras de créditos imobiliários são instituições não financeiras, constituídas sob a forma de sociedade por ações, que têm por finalidade a aquisição e securitização desses créditos, a emissão e colocação destes ativos no mercado financeiro.
Vale destacar que: É comum que seja instituído o regime fiduciário, ou seja, os recebíveis são:
- São separados do patrimônio da securitizadora e destinados exclusivamente à liquidação dos CRIs, bem como ao pagamento dos respectivos custos de administração e de obrigações fiscais;
- Estão isentos de qualquer ação ou execução pelos credores da securitizadora;
- Só responderão pelas obrigações inerentes aos CRIs. Desta forma, a securitizadora não pode utilizar tais recebíveis para outras finalidades que não as acima destacadas.
Como funciona o Certificado de Recebíveis Imobiliários?
Vamos supor que uma empresa securitizadora está estudando a possibilidade de emitir o Certificado de Recebíveis Imobiliários. A CRI será estruturada a partir da compra de créditos referentes à construção de um empreendimento.
A empresa responsável pela construção do empreendimento, já está fazendo a venda das unidades, mas, para conseguir financiar a operação de forma integral, é necessário o adiantamento dos recursos.
Por isso, a construtora vai atrás da securitizadora a fim de conseguir os recursos adiantados e em troca, a construtora vende os recebíveis imobiliários, ou os créditos a securitizadora.
A securitizadora, por sua vez, vai juntar os créditos e assim, formar a CRI que será lançada no mercado.
Os investidores interessados poderão participar do lançamento da CRI e assim garantir o seu certificado com boa rentabilidade.
Como qualquer outro papel de renda fixa, o CRI também possui uma data de vencimento e regras claras com relação à rentabilidade e eventuais amortizações ou distribuições.
Vale destacar que o CRI não é garantido pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito), sendo que o mesmo possui uma garantia vinculada a um ativo não vinculado a securitizadora, ou seja, um ativo livre de vícios que pode ser alvo de liquidação, caso ocorra à inadimplência da securitizadora, por exemplo.
Quais as principais características do Certificado de Recebíveis Imobiliários
O Certificado de Recebíveis Imobiliários é um título de renda fixa pouco negociada por investidores pequenos, ou de “varejo”. Os negócios geralmente ocorrem através de uma oferta pública (na abertura de um CRI) ou através da compra no mercado secundário.
No mercado secundário a aquisição de um CRI ou sua negociação geralmente ocorre com um desconto, uma vez que o mercado por vezes tem pouca liquidez.
Desse modo, a CRI se mostra um investimento interessante para se manter em carteira até o seu vencimento.
Com relação aos rendimentos, os CRI podem pagar juros semestrais, mensais ou até mesmo no vencimento do papel. Desse modo, o pagamento final é acumulado junto dos juros.
Vale destacar que os CRI, até o presente momento contam com a isenção de imposto de renda, portanto a rentabilidade oferecida pelo papel será aquela mesmo recebida pelo investidor, sem que haja descontos ou retenções.
Dentre as opções existentes no mercado, o CRI é uma das mais atraentes, tanto pela questão da segurança quanto da rentabilidade.
Qual a diferença entre CRI, CRA e LCI?
O Certificado de Recebíveis Imobiliários é bem semelhante à CRA (Certificado de Recebíveis do Agronegócio) e é um pouco diferente da LCI (Letra de Crédito Imobiliário).
Uma das principais diferenças do CRI para CRA está no propósito. O CRI se refere ao financiamento de negócios imobiliários, como shoppings, empreendimentos e demais similares.
Já o CRA se refere ao financiamento do agronegócio. Sendo que as formas, por meio da securitização são parecidas. Depois dos propósitos de cada um dos papéis de renda fixa, todas as demais características são bem semelhantes.
O valor de um CRI ou CRA giram em torno dos R$ 1.000,00 e R$ 5.000,00. Existem alguns títulos destinados a somente investidores qualificados, ou seja, com patrimônio investido superior a um milhão de reais.
Tanto para CRI quanto para CRA não existe garantia do FGC, sendo que eventuais garantias estão travadas em bens da securitizadora que ficam a dispor dos investidores em caso de insolvência da companhia ou inadimplência.
Outro ponto importante é semelhante entre os dois títulos de renda fixa está relacionado aos pagamentos de juros. Pode ocorrer tanto mensalmente, semestralmente ou somente no vencimento.
Já o LCI é um título de renda fixa emitido por uma instituição financeira. O LCI como o CRI e o CRA são isentos de imposto de renda.
A grande diferença fica pela proteção, enquanto o CRI e CRA não tem o FGC, o LCI tem. Outro detalhe é o vencimento.
É mais fácil ver LCI com vencimento curto, de até uns 90 dias, do que CRI, por exemplo. Desse modo, é possível dizer que as LCI possuem diversidade maior com relação aos vencimentos, sem falar da comodidade.
O LCI é oferecido por praticamente todas as instituições financeiras, enquanto o CRI é emitido por securitizadoras e nem sempre é possível investir a qualquer momento, uma vez que haverá necessidade de acessar o mercado secundário ou aguardar uma emissão no mercado.
Outra diferença fica por conta da rentabilidade, nem todos os LCI têm a opção de receber os juros periodicamente, por exemplo. Na verdade, a imensa maioria dos LCI paga tudo no vencimento. Já os CRI e CRA podem oferecer condições de recebimento dos juros periodicamente.
Como funcionam os fundos de Certificado de Recebíveis Imobiliários?
O investidor pode ter acesso ao CRI através de vários tipos de fundos. Existem fundos multimercado que oferecem o CRI dentro de suas respectivas carteiras, assim, o investimento ocorre de forma indireta e pulverizada, dado que tais fundos possuem diversos outros ativos em carteira.
Mas também existem os fundos imobiliários investindo em papéis da área, ou seja, em CRI e LCI. Quando tratamos de fundos imobiliários nós temos dois tipos, os fundos de “tijolo” e os de “papel”.
Os fundos de renda (tijolos) são ativos reais que geram aluguéis e podem ser afetados pelos clássicos riscos imobiliários: inadimplência, revisionais, vacância e deterioração do ativo.
Já os fundos de papel (ou fundos de CRI) são essencialmente operações de crédito.
São ativos de renda fixa com lastro em operações imobiliárias: lotes, residências, shoppings centers, prédios, galpões, hospitais, enfim, todo imóvel cujo rendimento futuro contratado possa ser “securitizado”.
Qual a estrutura do Certificado de Recebíveis Imobiliários?
Antes de fazer a estruturação do CRI, a empresa securitizadora faz a avaliação dos créditos que serão “vendidos” para a emissão do CRI, além das condições da pessoa que está buscando os valores.
Depois do sucesso na avaliação, tanto dos créditos quanto das condições financeiras das pessoas envolvidas, a securitizadora precisa avaliar os custos para a construção do CRI.
Então após toda essa parte de avaliação, a securitizadora pode oferecer as condições para a construção do CRI e posterior emissão.
Na continuidade serão utilizados dois exemplos para mostrar melhor o funcionamento da estruturação de CRI.
Shopping center [Certificado de Recebíveis Imobiliários]
Digamos que o Sr. João seja dono de um shopping center que tem renda mensal de aluguéis. Pois bem.
Ele quer fazer uma ampliação no shopping que irá custar R$ 5 milhões, mas não quer contratar um empréstimo direto no banco, ou mesmo colocar recursos próprios. Como o Sr. João poderá usar o mercado para financiar esta ampliação?
Ele pode “antecipar” os recebimentos dos aluguéis fazendo a securitização deste fluxo futuro.
De início, é feita uma análise de crédito da qualidade da operação deste shopping, e digamos que se chegue a um acordo em que a taxa adequada a ser paga seja, por exemplo, de INFLAÇÃO + 7,50% (ou CDI + 2%), com prazo máximo de 10 anos.
O Sr. João irá então receber os R$ 5 milhões para começar as obras de ampliação. Problema resolvido. Para os lojistas, nada muda.
Porém, os investidores receberão o fluxo dos contratos destes aluguéis em função da cessão dos direitos durante os próximos 10 anos, através do pagamento dos juros combinados até a quitação completa da dívida.
Some isso ao fato de que o shopping em si (alienação fiduciária) pode também ser dado em garantia, “fisicamente” falando. Além disso, o dono do shopping, o Sr. João, é fiador da operação com “outros patrimônios” relacionados.
Entenda que temos aqui apenas “1 operação” de “1 único CRI” em “1 fundo de papel” disponível no mercado que, via de regra, possuem 30 a 40 CRIs internamente em sua carteira.
Loteamento [Certificado de Recebíveis Imobiliários]
Vejamos agora um “modelo” de Loteamento: O Sr. José é dono de uma loteadora. Ele tem uma gleba que já teve toda sua documentação aprovada e começou a desenvolver o loteamento (e vender) os lotes individualmente.
A fase inicial, a mais arriscada, portanto, já passou. Agora ele tem um ativo dito “performado”, onde a infraestrutura já está em andamento, além de vários lotes que já foram vendidos, que serão recebidos a prazo.
Mas o Sr. José quer antecipar o recebimento destas prestações dos lotes que foram vendidos para, ou finalizar completamente a obra, ou mesmo realizar o lançamento de um outro loteamento.
Afinal, este é o “negócio” do Sr. José, não é mesmo? Ele pega todos aqueles contratos dos lotes vendidos, vai até uma securitizadora e os converte em uma “CCI – Cédula de Crédito Imobiliário”.
Ali é feito um estudo indicando que a taxa adequada é INFLAÇÃO + 10% e prazo de 8 anos. A securitizadora oferece isso ao mercado e, mais uma vez, entram em ação os recursos financeiros em caixa de um fundo de papel.
O Sr. José vai receber as parcelas à vista, porém o fluxo de pagamento das prestações irá remunerar os investidores conforme taxa combinada. Este tipo de operação carrega um componente interessante chamado de “sobre colateral”.
Digamos que a dívida mensal (parcela) a ser paga seja de R$ 100 mil reais. A “conta Escrow” que recebe este recurso receberá um valor de 30% a mais do que o necessário, portanto, R$ 130 mil.
Estes R$ 30 mil excedentes poderão ser usados para aumentar o fundo de reserva do CRI, antecipar o pagamento da dívida ou simplesmente devolver este excesso ao Sr. José.
Se um contrato ficar inadimplente, o Sr. José é obrigado a “substituí-lo” por um outro, ou mesmo cobrir a diferença do “próprio bolso”.
Vale ressaltar que estas operações são “cetipadas”, portanto, controladas pelo CETIP, que é uma integradora do mercado financeiro, oferecendo registro, central depositária e negociação dos ativos.
O risco é que a inadimplência possa se deteriorar. É fato. Mas observe que não é uma operação “binária”.
O que isso significa?
O “sobre colateral” da operação e os chamados CRIs Mezaninos (ou Júniores) funcionam como escudos para os CRIs Sêniores que, via de regra, são colocados nos fundos de papel de melhor qualidade.
Então, mesmo que haja um crescimento progressivo da inadimplência, a operação terá fluxo positivo durante boa parte de sua existência.
Em tempo, como são operações de crédito, elas podem ser antecipadas pelos seus credores. Daí, neste caso, o dinheiro “volta” para o fundo e o gestor vai em busca de novas alocações.
Procuramos ser os mais didáticos possível ao explicar como um CRI funciona na prática. Observe, mais uma vez, a pulverização de riscos presentes nestes fundos porque estamos otimistas com o momento atual deles em função de sua relação de risco/ retorno.
Tudo que foi explicado acima pode funcionar também para antecipar um contrato de aluguel de um galpão logístico locado para uma empresa de primeira linha, um hospital, uma agência bancária, enfim, ativos que possuem contratos “fortes” (BTS – Built To Suit) e que tenham valor real no mercado financeiro.
São operações estruturadas com baixo risco de crédito (High Grade) em função de toda estrutura envolvida, mas a dinâmica de funcionamento é bem parecida. A principal diferença é o “porte” e o “perfil” do devedor.
Quais as vantagens e desvantagens de investir em Certificado de Recebíveis Imobiliários?
Uma das principais vantagens em investir em Certificado de Recebíveis Imobiliários está na isenção de imposto de renda. Mesmo que o CRI tenha um vencimento mais longo, superando os dois anos, uma retenção de 15% sobre o rendimento é algo relevante.
Imaginando que o CRI vá oferecer em dois anos R$ 1.000,00 em rendimentos, havendo a retenção de IR de 15%, o investidor perderá R$ 150,00 só em impostos.
Porém, o CRI não tem retenção, desse modo à rentabilidade bruta é a líquida e o R$ 1.000,00 será entregue ao investidor.
Outra vantagem está relacionada à segurança. Em uma comparação rápida com as debêntures, os CRI possuem segurança superior à maioria das debêntures, uma vez que é comum ver debêntures emitidas com a garantia quirografária.
Já os CRI têm garantia vinculada a um bem ou ativo referente à securitizadora. A rentabilidade do CRI também é uma vantagem, visto que vários CRI possuem rendimentos atrelados à taxa prefixada, IPCA mais juros, IGP-M mais juros (Selic, ou CDI (Certificado de Deposto Interbancário).
As taxas indexadas a tais índices também são bem interessantes, havendo CRI que facilmente podem pagar até mais do que 1% ao mês.
Por fim existe a vantagem dos pagamentos periódicos. O CRI pode pagar juros mensais, semestrais ou somente no vencimento. Assim, é possível dizer que o CRI é uma boa forma de construir renda, observando as garantias e rendimentos.
A desvantagem fica por conta da liquidez do papel e do seu valor de investimento. Como o CRI geralmente é negociado por preço superior a R$ 1.000,00 a unidade, a entrada dos investidores de varejo é menor e mais difícil.
Outro ponto é a liquidez. CRI costumam ter vencimento longo e isso pode exigir a negociação do papel no mercado secundário caso o investidor precise dos recursos antes.
A garantia, por mais que seja melhor do que as oferecidas por debêntures, por exemplo, é inferior à garantia do LCI, uma vez que o LCI oferece o FGC como proteção.
01.
Como investir em CRI?
O CRI pode ser investidor através de oferta pública, onde a securitizadora através da bolsa de valores faz a emissão dos Certificados de Recebíveis Imobiliários e os investidores podem fazer a reserva.
Outra forma é por meio do mercado secundário, onde existem diversas instituições financeiras que perecem a oportunidade de vender ou comprar por meio de suas respectivas plataformas de investimento.
E por último existem os fundos de investimento. Os fundos imobiliários de papel são uma das melhores alternativas, tanto pelo valor de investimento, que geralmente fica na casa dos R$ 100,00, quanto pela diversidade.
Os fundos contam com vários CRI, existem fundos que possuem listas com mais de 20, 30 ou 40 CRI diferentes. Isso gera mais segurança devido a pulverização do patrimônio do fundo.
De qualquer forma, para acessar tais oportunidades, o investidor precisa de um contato em uma corretora. Tanto através dos bancos, quanto por instituições independentes é possível adquirir CRI, ou fundos imobiliários.
02.
Vale a pena investir em CRI?
Os CRIs são ativos com bastante segurança em sua estruturação. Além da segurança oferecida pelo CRI, ainda existe a rentabilidade, os pagamentos de juro, isenção de imposto de renda e as alternativas de investimento.
A aquisição de cotas de fundos imobiliários é uma das melhores alternativas, uma vez que a liquidez é elevada, existem várias opções na bolsa, muitos desses fundos possuem pagamentos mensais e a rentabilidade mensal pode ser superior a 1% ao mês, líquido de IR.
Conclusão
Observando tudo isso, é possível dizer que os Certificados de Recebíveis Imobiliários são investimentos relevantes e interessantes e devem ser avaliados pelo investidor. Você tem mais dúvidas referentes a Certificado de Recebíveis Imobiliários? Faça sua pergunta abaixo e assim que possível vamos lhe responder.
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